資金
從何而來？
價格
如何確定？
收益
如何平衡？
8月10日，珠海國資推出120億元規模的“收儲”計劃；8月7日，深圳宣佈進行商品房“收儲”；7月29日，廣州打響一線城市“收儲”第一槍……近期，多地加入商品房“收儲”大軍。截至8月12日，全國已有60多箇城市發佈了存量商品房收購政策。
不過，通過“收儲”加快樓市去庫存，仍存在價格如何定、資金從何來、收益如何平衡等問題。
“收儲”資金從何而來？
“收儲”可追溯至2024年。當年7至10月，鄭州、濟南、西安、長沙、蘇州等城市探索通過城投平臺收購存量房源，將其用作人才公寓或保障性住房。彼時，城投機構收購存量房的資金來源主要爲自籌和政府補貼，鄭州、濟南等城市的“收儲”方案明確“項目資金100%自籌”。
2024年1月，中國人民銀行印發《關於開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃，引導工商銀行、農業銀行等7家銀行，在2024年底前，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市提供貸款支持，利率爲1.75%。
2024年，樓市仍面臨去庫存壓力，用再貸款方式支持“收儲”的政策思路越發清晰。
5月17日，房地產領域迎來多項支持性政策，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、住房和城鄉建設部等部門協力打出力度空前的政策“組合拳”。其中，中國人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
6月3日，中國人民銀行向21家全國性銀行印發的《關於設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》提出，保障性住房再貸款採取“先貸後借”模式，按季度發放。6月12日，在山東濟南召開的保障性住房再貸款工作推進會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，金融機構發放完相關貸款後，可以向中國人民銀行申請再貸款，保障性住房再貸款額度爲3000億元，年利率1.75%。
數據顯示，截至6月底，3000億元保障性住房再貸款餘額爲121億元。
中指研究院研究副總監徐躍進分析稱，如果按貸款本金60%發放再貸款，那麼3000億元再貸款能帶動5000億元銀行貸款資金；如果按“收儲”國企20%自有資金、80%利用貸款計算，那麼可撬動收購資金約6250億元。
這能否滿足“收儲”的資金需求？
天風證券估算，通過“收儲”將住房去化週期壓縮至18個月以內，大約需要約7萬億元資金。克而瑞研究中心認爲，當前資金規模不足以支撐全國範圍內大規模“收儲”，達成這一目標所需資金或超5萬億元。
國金證券認爲，目前地方政府發債空間有限，“收儲”需要較大規模資金，PSL、專項債、特別國債等或爲樓市去庫存的重要資金來源。
“收儲”價格如何確定？
8月7日，深圳市安居集團有限公司發佈《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》，明確房屋的徵集範圍、房源需滿足的核心要求等。其中，在房源的戶型面積上，“原則上項目主力戶型面積應滿足我市保障性住房戶型、面積要求”。
“應在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量房收購。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，深圳此次“收儲”面積相對較小，主要是因爲存量收購要滿足當地對保障性住房的最低面積標準。
通告中，深圳市安居集團並未提及“收儲”價格、“收儲”資金來源等。
據悉，目前各地確定“收儲”價格有兩種模式：一是以同地段保障性住房重置價格爲參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出，以及不超過5%的經營利潤測算確定收購價格，代表城市爲瀋陽；二是以同區位商品房價格五折左右進行配售的情況推算，代表城市有西安、福州。
“配售型保障房價格是同區域商品房的50%至60%。如果要實現資金平衡，商品房收儲三問收購價格可能會更低。”李宇嘉認爲，實現資金平衡是存量收購的第一原則，因此收購的多爲存在保交房壓力、債務壓力和資金鍊壓力的房源。
華泰證券稱，“收儲”工作的難點在於匹配和交易，房企能否接受“收儲”價格是個未知數。
“目前還處於博弈階段。”李宇嘉稱，大部分城市的“收儲”仍處於前期摸排需求階段：一方面是符合“收儲”要求的項目數量有限；另一方面是開發商低價出售的意願不高。
“出現博弈的原因在於供需空間錯位：一方面，一、二線城市商品房庫存較低，開發商折價出售的意願低，但保障房缺口較大，‘收儲’需求較大；另一方面，三、四線城市庫存高企，但保障房需求不大，‘收儲’需求較小。”李宇嘉說。
“收儲”如何平衡收益？
根據政策要求，“收儲”要按照市場化原則運作，保障性住房要遵循“保本微利”原則。
國金證券首席經濟學家、研究所執行所長趙偉表示，收購存量住房的機制，可分爲租賃機構收購模式、轉化爲保障房模式、拆遷安置模式三類。
“在不新增地方隱性債務且‘保本微利’的情況下，收購商品房用作租賃型保障房，需要財政貼息或折價收購，用作配售型保障房則需要折價收購。”趙偉認爲，與商品房建設不同，保障房建設用地通常採用土地劃撥模式，其土地成本多爲安置補償支出，或明顯低於商品房建設用地採用的“招拍掛”模式。
中指院數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套，截至2024年底已籌集573萬套，2024年至2024年保租房籌集仍有297萬套的任務規模。
“出臺消化存量房產相關政策的城市，多數將存量房產轉化爲保租房。”中指院認爲，“收儲”存量房用作配租型保障房，面臨租金回報難以覆蓋運營維護成本的問題。
諸葛找房數據顯示，2024年上半年50個重點城市租金回報率爲2.03%。中國人民銀行數據顯示，6月新發放企業貸款加權平均利率3.65%。
中指院認爲，“收儲”的資金成本在3%左右，考慮到改造、運營等成本，實際成本可能更高。“收儲”存量房用作保租房，需要財政貼息、收購價格打折等配合才能實現收益平衡。
趙偉認爲，平衡成本與收益，需要對“收儲”項目進行貸款貼息，或根據各地不同租金收益率水平對存量房進行折價收購。
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